Erfbelasting beperken? Begin met vastgoedplanning

Waarom vastgoedplanning zo belangrijk is

Belgen houden van vastgoed: een tweede verblijf aan zee, een appartement in de stad… Maar precies omdat vastgoed vaak een groot deel van het vermogen vormt, kan het bij overlijden zwaar doorwegen.

Dit zijn de tarieven voor erfbelasting in rechte lijn:

• Vlaanderen: tot 27%.
• Brussel en Wallonië: tot 30%.

In Vlaanderen worden roerend en onroerend vermogen voor deze erfgenamen apart belast, in Brussel en Wallonië niet. Daardoor belandt u daar sneller in de hoogste belastingschijf.

Met andere woorden, wie niets plant, laat de volgende generatie mogelijk achter met een hoge belastingfactuur.

Stap 1: Stel de fundamentele vraag 

Blijft het pand op termijn in de familie of niet? 
Veel families stellen die vraag niet, of niet op tijd. Willen de kinderen het vastgoed later wel? Wat als onderhoud en beheer te zwaar worden? Wie wacht tot een acute situatie ontstaat – een overlijden, een dringende verkoop – beperkt de mogelijkheden om de fiscale druk te verlichten aanzienlijk.

Scenario 1: verkopen en opbrengst schenken 

Wie verkoopt, moet ook de opbrengst plannen. Geld schenken is meestal goedkoper dan vastgoed schenken. Er zijn drie hoofdopties: 

1. Bankgiften zijn belastingvrij, maar let op de risicotermijn:
   1. Vlaanderen en Wallonië: 5 jaar
   2. Brussel: 3 jaar (wordt 5 jaar vanaf 2026) 

Overlijdt u binnen die periode, dan betaalt de erfgenaam alsnog erfbelasting.

2. Bij een geregistreerde schenking betaalt u meteen 3% schenkbelasting in rechte lijn in Vlaanderen en Brussel (3,3% in Wallonië) en vermijdt u latere erfbelasting.
3. Herinvesteren via gesplitste aankoop
   1. Ouders kopen het vruchtgebruik, kinderen de blote eigendom.
   2. Bij overlijden worden kinderen volle eigenaar zonder erfbelasting.
   3. Vaak schenken ouders eerst het bedrag dat kinderen nodig hebben voor hun deel. Dit is complex: begeleiding door een notaris of professional is aangewezen.

Scenario 2: vastgoed houden? Spreid de schenking 

Als het pand in de familie blijft, is schenken bij leven vaak voordeliger dan erven.

• Schenkbelasting wordt per schenker en per begiftigde berekend.
• In elk gewest kan de eerste schijf van 150.000 euro per ouder en per kind tegen 3% worden geschonken.
• Voor duur vastgoed kan u schenken in schijven – de salamitechniek: om de drie jaar opnieuw schenken, zodat elke overdracht opnieuw in de laagste tariefschijf start.
• Ouders kunnen schenken met voorbehoud van vruchtgebruik om huurinkomsten te behouden.