Réduire les droits de succession ? Commencez par la planification immobilière

Pourquoi la planification immobilière est si importante

Les Belges adorent l'immobilier : une résidence secondaire à la mer, un appartement en ville... Mais précisément parce que l'immobilier représente souvent une grande partie du patrimoine, il peut peser lourd au moment du décès.

Voici les taux des droits de succession en ligne directe :

• Flandre : jusqu'à 27 %.
• Bruxelles et Wallonie : jusqu'à 30 %.

En Flandre, les biens mobiliers et immobiliers sont imposés séparément pour ces héritiers, ce qui n'est pas le cas à Bruxelles et en Wallonie. Par conséquent, vous atteignez plus rapidement la tranche d'imposition la plus élevée dans ces deux régions.

En d'autres termes, celui qui ne planifie rien risque de laisser à la prochaine génération une lourde facture fiscale.

Étape 1 : Poser la question fondamentale

Le bien restera-t-il dans la famille à terme ou non ?

Beaucoup de familles ne se posent pas cette question, ou pas à temps. Les enfants voudront-ils l'immobilier plus tard ? Que se passera-t-il si l'entretien et la gestion deviennent trop lourds ? Attendre qu'une situation aiguë survienne – un décès, une vente urgente – limite considérablement les possibilités d'alléger la pression fiscale.

Scénario 1 : Vendre et donner le produit de la vente

Celui qui vend doit également planifier le produit de la vente. Donner de l'argent est généralement moins cher que donner de l'immobilier. Il existe trois options principales :

1. Les dons bancaires sont exonérés d'impôts, mais attention au délai de risque :

   1. Flandre et Wallonie : 5 ans
   2. Bruxelles : 3 ans (passera à 5 ans à partir de 2026)

   Si vous décédez pendant cette période, l'héritier paiera quand même des droits de succession.

2. Avec une donation enregistrée, vous payez immédiatement 3 % de droits de donation en ligne directe en Flandre et à Bruxelles (3,3 % en Wallonie) et vous évitez les droits de succession ultérieurs.
3. Réinvestir via un achat scindé :
   1. Les parents achètent l'usufruit, les enfants la nue-propriété.
   2. Au décès, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession.
   3. Souvent, les parents donnent d'abord le montant nécessaire aux enfants pour leur part. C'est complexe : l'accompagnement par un notaire ou un professionnel est recommandé.

Scénario 2 : Conserver l'immobilier ? Échelonner la donation

Si le bien reste dans la famille, la donation de son vivant est souvent plus avantageuse que l'héritage.

• Les droits de donation sont calculés par donateur et par bénéficiaire.
• Dans chaque région, la première tranche de 150 000 euros par parent et par enfant peut être donnée à 3 %.
• Pour les biens immobiliers chers, vous pouvez donner par tranches – la technique du salami : donner à nouveau tous les trois ans, de sorte que chaque transfert recommence dans la tranche tarifaire la plus basse.

Les parents peuvent faire une donation avec réserve d'usufruit pour conserver les revenus locatifs.

Vous n’avez pas encore fait votre choix ? Gagnez du temps

• Testament : précisez qui recevra quel bien immobilier, afin que vos enfants ne soient pas contraints de devenir copropriétaires et de payer des droits de partage.
• Mandat de protection extrajudiciaire : si vous deveniez incapable d’agir, votre partenaire ou vos enfants pourront malgré tout vendre ou donner. Cela évite que votre patrimoine immobilier reste « bloqué ».
• Une assurance décès temporaire peut couvrir (une partie des) droits de succession.