Is investeren in vastgoed nog interessant?
Marjorie Hoyaux
Als professional clients banker real estate adviseert Teresa Alongi ondernemers en andere professionele cliënten bij Nagelmackers bij hun vastgoedinvesteringen. Dat kan zowel over nieuwbouw als renovatie gaan, en zowel over projecten voor verhuur als voor verkoop. In dit artikel deelt ze haar visie.
Waar moet je op letten wanneer je investeert in vastgoed?
Bijzonder veel factoren kunnen een weerslag hebben op de rendabiliteit van een project. De hoge rente, stijgende materiaalkosten, stagnerende vastgoedprijzen en strengere energienormen hebben investeren in vastgoed een pak complexer gemaakt.
We merken dat de prijzen in de grote steden - Antwerpen, Gent, Brussel - goed standhouden
Ik ben er echter van overtuigd dat je met een intelligente en goed begeleide aanpak nog altijd mooie resultaten kunt realiseren. Wat je zeker niet moet doen, is je blind of zonder ervaring in een vastgoedproject storten. Locatie blijft een eerste aandachtspunt. We merken dat de prijzen in de grote steden - Antwerpen, Gent, Brussel - goed standhouden, elders zijn er wel prijsdalingen. Verder is het EPC-peil zeer bepalend geworden. Als je gaat voor nieuwbouw, weet je alvast dat je wat dat laatste betreft goed zit. Als je verbouwt, is het essentieel om een goede berekening te maken.
Hoe gaan jullie te werk in een renovatiedossier?
Dankzij de verschillende attesten (EPC, asbest, bodem …) krijg ik een zicht op de renovatiewerken die nodig zijn. Ik maak een onderscheid tussen ‘ecologische’ werken die worden uitgevoerd om het EPC-peil op te krikken en verfraaiingswerken zoals het plaatsen van een nieuwe keuken of badkamer, nieuwe betegeling … Die werken gaan tegenwoordig hand in hand en zijn noodzakelijk om een juiste verkoopprijs of een goed indexeerbare huurprijs te verkrijgen. Een pand met een goede EPC-score is makkelijk 15% meer waard dan een vergelijkbaar pand met een slechte score. In bepaalde regio’s mag vastgoed met een slechte energiescore niet langer geïndexeerd worden. Een goede energiescore behalen is vandaag dus erg belangrijk.
Ik vraag offertes op om de totaalprijs van de renovatie in te schatten. Daarnaast ga ik op zoek naar basisgegevens voor de renovatie op verschillende bouwsites.
Eenmaal ik beschik over de totale kostenraming van de renovatie en de geschatte inkomsten na renovatie, kan ik het rendement op de investering berekenen en bepalen of het project rendabel is. Dat is de werkwijze om cliënten zo goed mogelijk te adviseren en al dan niet een financiering toe te kennen.
Hoe weet je of een project rendabel kan zijn?
Bij vastgoed nemen wij geen genoegen met een rendement dat aanleunt bij een spaarboekje.
Bij projecten gericht op doorverkoop is een rendement van minstens 15% aanbevolen.
Als dat onhaalbaar blijkt, vind ik het belangrijk om dat aan de cliënt te melden. Ik heb cliënten in bepaalde gevallen al aangeraden om hun strategie te wijzigen en het goed eerst een aantal jaar te verhuren en de verkoop uit te stellen om af te wachten hoe de markt zal evolueren.
Met het oog op de hogere kortetermijnrente moet een project dat bestemd is voor de verkoop doorgaans binnen de twee jaar opgeleverd worden om rendabel te zijn. Projecten waar een stedenbouwkundige vergunning voor nodig is, zijn daarom complexer.
Voor huurprojecten is het rendement afhankelijk van het soort vastgoed en zijn ligging. Bij residentieel vastgoed – woningen dus – ligt het rendement doorgaans tussen 3 en 5%, en kan het zelfs oplopen tot 6% voor bemeubelde woningen. Voor retail (winkels) ligt de rendementsvork tussen 3,5 en 4,5% voor AAA-locaties en 7 en 8% voor A-locaties. Voor kantoren is een rendement van 4,5% voor een AAA-locatie redelijk. Voor magazijnen tot slot begint een goed rendement bij 5,5% voor AAA-locaties.
Ligt het brutorendement onder 3%, dan is het goed niet rendabel.
Hoe zit het met niet-residentiële projecten?
Bij niet-residentiële projecten zijn we voorzichtiger. De financiering van kantoren vereist een kritischere analyse. Kantoorruimtes zijn vooral nog aantrekkelijk in de buurt van belangrijke mobiliteitshubs en als ze gerenoveerd zijn om aan de energienormen te voldoen. Maar zelfs als dat het geval is, daalt de vraag. De coronaperiode zette bedrijven er namelijk toe aan om thuiswerk in te voeren en nog steeds blijft dit populair. Bedrijven hebben bijgevolg geen grote gebouwen meer nodig. Daarenboven zijn ESG-normen cruciaal geworden in het beleid van ondernemingen. Werkgevers hechten meer belang aan sociale kwesties en stellen het welzijn van hun werknemers centraal bij het kiezen van een locatie. Kantoren moeten goed bereikbaar zijn want iedereen wil dicht bij huis werken. Coworking-ruimtes zijn ook erg in trek. Grote bedrijven bieden hun werknemers nu coworking-ruimtes aan in verschillende grote steden. Het gaat om kleinere ruimtes verspreid over meerdere locaties.
Retail staat net als de kantoorruimtes onder druk. E-commerce is belangrijker geworden sinds de coronacrisis en is tegenwoordig zelfs goed voor 40% van de omzet van winkels. Grote winkelpanden zijn dus minder populair en raken moeilijker verhuurd.
De vraag naar logistiek vastgoed blijft wel groot. Parkeergarages kunnen het ook goed doen, op voorwaarde dat je laadpunten voorziet.
Een persoonlijke vraag om af te ronden: wat trekt je aan in deze functie?
Ik heb altijd al een passie gehad voor vastgoed. Het maakt me elke keer nog heel blij als ik de risico's en rendementen goed kan inschatten en een dossier rond krijg tot tevredenheid van de cliënt en de bank. Vastgoed is ook heel tastbaar. Regelmatig loop ik een gebouw voorbij dat wij hebben helpen realiseren. Dat geeft me energie. Er is nog veel werk aan de winkel, want België heeft een heel verouderd patrimonium dat zorgt voor veel CO2-uitstoot. Met wat wij doen, helpen we om de koolstofafdruk te verkleinen en dragen we bij tot een mooiere wereld voor onze kinderen. De bank geeft daarbij trouwens het goede voorbeeld. In 2022 zijn we ingetrokken in ons CO2-neutraal hoofdkantoor.
