Investir dans l’immobilier, est-ce encore intéressant ?
Marjorie Hoyaux
En sa qualité de Professional Clients Banker Real Estate, Teresa Alongi conseille les entrepreneurs et autres clients professionnels de Nagelmackers pour leurs investissements immobiliers, qu'il s'agisse d'un logement neuf, d'une rénovation ou encore d'un projet de vente ou de location. Elle partage sa vision dans cet article.
A quoi faut-il faire attention quand on investit dans l'immobilier ?
Un nombre particulièrement important de facteurs peuvent influencer la rentabilité d'un projet. Les taux élevés, la hausse des coûts des matériaux, la stagnation des prix immobiliers et le durcissement des normes énergétiques sont autant d'éléments qui compliquent aujourd’hui l'investissement dans l'immobilier.
Nous constatons que les prix résistent bien dans les grandes villes (Anvers, Gand, Bruxelles)
Je suis toutefois convaincue qu'avec une approche intelligente et un accompagnement adéquat, il reste possible d'obtenir de bons résultats. Ce que je déconseille absolument, c'est de se lancer à l'aveuglette, ou sans expérience, dans un projet immobilier. Le premier point à prendre en compte est la localisation. Nous constatons que les prix résistent bien dans les grandes villes (Anvers, Gand, Bruxelles), mais qu'ailleurs, ils sont parfois en baisse. En outre, le certificat de performance énergétique des bâtiments joue un rôle véritablement déterminant. En optant pour du neuf, on sait qu'il est correct. Mais lorsque l'on rénove, il est essentiel de bien faire ses calculs.
Comment fonctionnez-vous pour un dossier de rénovation ?
Grâce aux différentes attestations (PEB, certificat amiante, attestation du sol...), je peux avoir une idée des travaux de rénovation nécessaires à effectuer. Je distingue les travaux dits « écologiques » pour satisfaire aux normes PEB exigées dans les différentes régions et les travaux « d’embellissement » tels qu’une nouvelle cuisine ou salle de bain, un nouveau carrelage…
Ces types de travaux vont aujourd’hui de pair et sont nécessaires pour assurer le prix correct d’une vente ou un bon revenu locatif indexable. Un bâtiment avec un bon score PEB vaut facilement 15% de plus qu'un bien comparable avec un mauvais PEB. Dans certaines régions, les biens avec un mauvais score énergétique ne peuvent plus être indexés. Actuellement, il est donc important d’atteindre un bon score énergétique.
Je demande des devis afin de pouvoir estimer le coût total de la rénovation. De plus, je recherche des données de base pour la rénovation dans différents sites de construction.
Une fois que l’estimation totale de la rénovation et le revenu estimé après rénovation sont connus, je peux calculer le rendement sur l’investissement et déterminer si le projet est rentable.
De cette manière, je peux conseiller au mieux les clients et décider d’introduire ou non le financement.
Comment savoir si un projet est rentable ?
Dans l'immobilier, nous ne nous contentons pas d'un rendement proche de celui d'un livret d'épargne.
Dans les projets destinés à la revente, un rendement d’au moins 15% est recommandé.
Si cela ne paraît pas réalisable, je trouve qu'il est important de le signaler au client. Il m’est déjà arrivé de conseiller au client de changer sa stratégie et de garder d’abord le bien en location quelques années et de postposer la vente afin de voir comment va évoluer le marché.
Au vu des taux d’intérêt à court terme plus élevés, pour qu’un projet destiné à la vente reste rentable, il doit généralement être réalisable dans les 2 ans, ce qui rend plus complexes les projets nécessitant un permis d’urbanisme.
Pour les projets destinés à la location, le rendement dépend du type d’immobilier et de sa localisation. Dans le résidentiel, le rendement brut se situe en général entre 3 et 5% et peut même monter à 6% pour les locations meublées. Pour le retail (magasins), le rendement varie de 3,5 à 4,5% pour les localisations dites AAA et peut monter entre 7 et 8% pour les localisations A.
Pour les bureaux, un rendement de 4,5% pour les localisations AAA est correct. Et pour les entrepôts, un bon rendement commence à partir de 5,5% pour les localisations AAA.
Disons que si le rendement brut est inférieur à 3%, le bien n’est pas rentable.
Qu'en est-il des projets non résidentiels ?
Dans le secteur non résidentiel, nous sommes plus prudents. Le financement des bureaux demande une analyse plus critique. Les bureaux sont surtout intéressants s'ils se trouvent à proximité de hubs de mobilité majeurs et s’ils sont rénovés sous le respect des normes énergétiques. Et même lorsque c’est le cas, la demande est aujourd’hui inférieure. Le Covid a en effet obligé les sociétés à intégrer le télétravail et celui-ci est désormais totalement entré dans les mœurs. Par conséquent, les sociétés n’ont plus besoin de grands espaces. Les normes ESG font aussi partie intégrante de la bonne gestion d’une société. Un employeur accorde beaucoup plus d’importance au sociétal et intègre le bien-être des employés dans ses choix d’emplacement. Il recherche des bureaux facilement accessibles car les gens ne veulent plus travailler loin de leur domicile. Les espaces de coworking sont d’ailleurs assez prisés. Les grandes sociétés mettent désormais à disposition de leurs employés des espaces de coworking dans plusieurs grandes villes. Il s’agit d’espaces plus petits mais répartis en plusieurs endroits.
Tout comme les bureaux, l'immobilier commercial est sous pression. L’e-commerce a pris plus d’ampleur depuis la crise sanitaire et il n’est pas rare qu’à l’heure actuelle, il représente 40% du chiffre d’affaires. Les grandes surfaces retail sont moins recherchées et se louent plus difficilement.
L'immobilier logistique connait une demande plus importante. Et les parkings peuvent aussi générer un rendement intéressant, pour peu que l'on y prévoie des bornes de recharge.
Une question personnelle, pour finir : qu'est-ce qui vous plaît dans ce poste ?
J'ai toujours été passionnée par l'immobilier. Je suis contente chaque fois que j'évalue bien les risques et les rendements et que je conclus un dossier de manière satisfaisante, tant pour le client que pour la banque. L'immobilier, c'est quelque chose de très tangible. Je passe souvent devant un projet que nous avons aidé à réaliser. Cela me donne beaucoup de satisfaction et de fierté. Il y a encore beaucoup de pain sur la planche : la Belgique a un patrimoine vieillissant, qui émet beaucoup de CO2 mais nous contribuons à réduire l'empreinte carbone et à léguer un monde meilleur à nos enfants. Et la banque donne le bon exemple : en 2022, nous nous sommes installés dans notre nouveau siège social, neutre en CO2.
