Is een gesplitste aankoop een goede zet wanneer u in vastgoed investeert?

Een opbrengstwoning kan een mooie investering zijn. Maar uw kinderen moeten daarop na uw overlijden erfbelasting betalen als u de woning in volle eigendom aankoopt.

Die erfbelasting kan worden vermeden door de techniek van de gesplitste aankoop. Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik van het vastgoed en de kinderen de blote eigendom. Dat betekent dat de ouders de gekochte eigendom kunnen bewonen of verhuren.

Na het overlijden van beide ouders dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen volle eigenaar. Daardoor komt het huis of het appartement niet in de nalatenschap van de ouders terecht en moet er geen erfbelasting op betaald worden.

Dat voordeel is niet te onderschatten. Stel dat u een appartement hebt dat op het ogenblik dat de erfenis openvalt op 260.000 euro wordt geschat. Als u twee kinderen hebt, zullen die elk 130.000 euro erven. Op de eerste schijf tot 50.000 euro betalen ze in Vlaanderen 3 procent, voor het bedrag tussen 50.000 en 130.000 euro zijn ze 9 procent verschuldigd. Dat betekent dat ze elk 8.700 euro erfbelasting moeten betalen.

In een aantal gevallen beschikken de kinderen vaak niet over eigen financiële middelen om de blote eigendom aan te kopen. Bovendien willen ouders hun kinderen ook meestal niet op kosten jagen voor de aankoop van een woning waarop zij hun oog lieten vallen. Daarom helpen de ouders hen vaak financieel via een schenking.

Discussie

‘In het verleden was er discussie over de vraag of de voorafgaande schenking van de ouders al dan niet geregistreerd diende te worden’, zegt Pieter Haine, de teamleader van de afdeling vermogensplanning bij Bank Nagelmackers . ‘Sinds 12 juni 2018 heeft de Raad van State dat discussiepunt beslecht, waardoor het niet langer vereist is dat de voorafgaande schenking van de ouders geregistreerd wordt.’

De ouders kunnen nog altijd de bankgift gebruiken zonder die te laten registreren. Op zo’n bankgift moet geen schenkbelasting worden betaald, terwijl dat voor een geregistreerde schenking in Vlaanderen en Brussel 3 procent is en in Wallonië 3,3 procent.

De voorwaarde om zowel aan de schenkbelasting als aan de erfbelasting te ontsnappen is dat de schenker nog een aantal jaren blijft leven. In Vlaanderen en Brussel is dat een periode van drie jaar, terwijl die in Wallonië is verlengd tot vijf jaar. ‘Overlijdt de schenker binnen die termijn, dan zijn de kinderen alsnog erfbelasting verschuldigd op de waarde van de roerende schenking’, zegt Pieter Haine. ‘Tenzij in extremis toch nog een registratie zou plaatsvinden.’

Het belangrijkste nadeel van een gesplitste aankoop is misschien wel dat ouders en kinderen aan elkaar vastgeklonken zitten en voor beslissingen rond de woning altijd een consensus moeten vinden. Een gesplitste aankoop is geen goed idee als de relatie tussen ouders en kinderen wankel is. Soms is het ook moeilijk om te anticiperen op hoe de relatie zal evolueren. De belangen van beide kanten kunnen uit elkaar groeien.

Een relatief nadeel van een gesplitste aankoop is dat het hele dossier goed gedocumenteerd moet zijn. ‘Bij de aankoop kunt u in principe niets verkeerd doen,’ zegt Astrid Dutré, senior legal advisor bij Bank Nagelmacker. ‘De aftoetsing gebeurt pas jaren later, op het ogenblik dat de erfenis openvalt.’

Dat betekent dat heel duidelijk moet zijn dat de kinderen de aankoop met eigen middelen deden. Het moet bewezen worden dat het geld voor de aankoop van de blote eigendom geschonken werd voor de aankoop plaatsvond. Bij een notariële schenking blijkt dat uit de datum van de akte. Bij een onderhandse schenking is het belangrijk bewijsdocumenten - een pacte adjoint - op te maken en die aangetekend te versturen om een semivaste datum te verkrijgen.

Timing

Een belangrijk aandachtspunt is dat de drie gewesten een andere timing hanteren. Sinds 1 augustus 2020 moeten fiscale inwoners van Brussel en Wallonië  ook rekening houden met een nieuwe beslissing van de federale belastingadministratie. Die beslissing bepaalt dat - als een voorschot werd voorzien in het compromis - het totale bedrag dat door de blote eigenaar verschuldigd is, geschonken moet zijn vóór de ondertekening van het compromis en dus niet voor de ondertekening van de notariële aankoopakte.

‘In het Vlaams Gewest hoeft geen rekening gehouden te worden met die beslissing’, zegt Dutré. ‘Hier aanvaardt de Vlaamse belastingadministratie nog altijd dat de voorafgaandelijke schenking door de ouders uiterlijk moet plaatsvinden voor de ondertekening van de notariële aankoopakte. Maar in de praktijk is het toch beter voorzichtig te zijn en de schenking ook in Vlaanderen te doen alvorens het compromis ondertekend wordt. Op die manier anticipeer je op een eventuele latere verhuizing van de schenkers  van Vlaanderen naar een ander gewest.’

Bij het aangaan van een gesplitste aankoop moet vooruit worden gekeken naar latere kosten aan het onroerend goed en hoe die verdeeld zullen worden. ‘Traditioneel wordt een onderscheid gemaakt tussen de onderhoudsherstellingen en de grove of structurele herstellingen’, zegt Haine. ‘De onderhoudsherstellingen zijn voor de vruchtgebruiker. De grote herstellingen worden in principe gedragen door de blote eigenaar. De vruchtgebruiker kan echter gevraagd worden hierin tussen te komen in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom.’

We kunnen concluderen dat een gesplitste aankoop vandaag een interessante manier is om vastgoed op een fiscaal vriendelijke manier over te dragen naar de volgende generatie op voorwaarde dat alles goed gedocumenteerd wordt. Bespreek dat voor de aankoop met uw notaris, zodat u en uw kinderen goed geïnformeerd zijn.

Zomerreeks | 9 vastgoeddilemma's

1. Investeren in vastgoed: kiest u voor een nieuwbouw of een bestaand pand?
2. Investeert u best in een studio of een flat met 3 slaapkamers?
3. Is een investering in nichevastgoed winstgevender dan in een klassiek pand?
4. Investeert u in een flat of meteen in een flatgebouw?
5. Investeert u beter in vastgoed aan de kust of in de Ardennen?
6. Investeren in vastgoed: de voor- en nadelen van een gesplitste aankoop
7. Leent u voor uw investeringspand of niet?
8. Investeren in vastgoed: verhuurt u uw pand liever zelf of laat u het doen?
9. Investeren in vastgoed: gaat u voor fysiek of papieren bakstenen?