J’achète ma première habitation: quels sont les droits d’enregistrement et les abattements possibles?

16 Mai 2023 -
Pieter Haine
Teamleader Estate & Tax Planning
I am buying my first home

Ca y est, vous avez trouvé la maison de vos rêves, félicitations ! Il ne vous reste plus que quelques calculs à faire car en plus du prix de votre habitation, vous devrez vous acquitter de divers frais tels que les frais de dossier, de notaire, des droits d’enregistrement… Il est dès lors important d’en tenir compte dans votre simulation.

Dans quelle région se situe l’habitation ?

Les droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition d’une habitation relèvent de la compétence des régions.

C’est donc la région où le bien est situé qui détermine le tarif applicable et qui fixe les conditions auxquelles vous pouvez bénéficier d’un tarif réduit ou d’un éventuel abattement, à savoir une diminution de la base taxable sous conditions. Sur cette partie du prix, il n’y a pas de droits d’enregistrement.

Dans la région de Bruxelles-Capitale

Le taux normal de ce droit d’enregistrement est de 12,5% en région de Bruxelles-Capitale.

Toutefois, moyennant certaines conditions, vous pouvez, en tant qu’acquéreur, bénéficier d’une diminution de la base imposable (abattement). Cet abattement s’élève à 200 000 EUR depuis le 1er avril.

Vous avez donc la possibilité de ne pas payer de droits d’enregistrement sur cette première tranche, ce qui représentera une économie de 25 000 EUR.

En cas de rénovation énergétique importante de cette habitation, vous pouvez également bénéficier d’un abattement complémentaire. Celui-ci sera fonction du nombre d’amélioration de classe PEB.

Pour pouvoir bénéficier de l’abattement de 200 000 EUR, vous devez remplir les conditions suivantes :

  • le bien est acheté en personnes physique, il est destiné à être votre habitation (en tout ou en partie) et à être votre unique habitation ;
  • le bien est acquis en pleine propriété et ne peut pas l’être via donation ou héritage ;
  • le prix total du bien ne peut pas dépasser 600 000 EUR ;
  • vous devez y établir votre domicile principal dans les deux ans de l’achat et y demeurer au moins cinq ans. Si vous le quittez endéans les cinq ans, un remboursement devra être fait au prorata du nombre d’années durant lesquelles vous y avez résidé ;
  • en cas de revente dans les deux ans, une restitution à hauteur de 36% des droits d’enregistrement que vous avez payés peut être demandée.

En région wallonne

Si vous achetez un bien immeuble en Wallonie, des droits d’enregistrement de 12,5% sont dus sur le prix d’achat.

Pour votre premier achat immobilier, la région wallonne a prévu un abattement de 20 000 EUR.

Dans les couloirs de la région wallonne, on entend parler d’une augmentation de cet abattement de 20 000 EUR à 40 000 EUR pour les achats immobiliers inférieurs à 350 000 EUR.

Pour bénéficier de l’abattement actuel de 20 000 EUR, il faut le demander explicitement et remplir certaines conditions :

  • le bien doit être acheté en personne physique, être destiné à l’habitation, avoir été acheté en pleine propriété et être votre unique habitation ;
  • vous devez y établir votre domicile principal dans les trois ans de l’achat ;
  • et enfin, vous devez vous engager à conserver votre résidence principale dans l'immeuble acquis durant une période minimale ininterrompue de trois ans.

En région flamande

Si vous décidez de vous établir en Flandre et d’y acheter un bien qui vous servira de résidence principale, le taux des droits d’enregistrement est désormais de 3%, sous conditions. Aucun abattement des droits d’enregistrement n’existe dans ce cadre.

Pour bénéficier de ce taux de 3%, l’acquisition doit répondre aux conditions suivantes :

  • l’achat est opéré par une ou plusieurs personnes physiques ;
  • le bien est un bien bâti (pas un terrain donc) qui est affecté au logement dit ‘familial’ ;
  • le bien devra être votre unique habitation ;
  • l’achat doit porter sur la pleine propriété dudit bien ;
  • enfin, vous devez vous y domicilier dans un délai de trois ans suivant la date de la passation de l’acte authentique.

Dans les autres cas (terrain, acquisition d’une seconde résidence, immeuble de rapport à titre d’investissement…), le taux sera de 12%.

Lors de l’achat d’une habitation unique dite ‘bescheiden’, vous pouvez bénéficier d’une réduction complémentaire des droits d’enregistrement de 2 800 EUR. Une habitation dite ‘bescheiden’ est une habitation dont le prix d’acquisition ne dépasse pas un certain montant fixé à 220 000 EUR ou 240 000 EUR si le bien est dans une commune dite principale ou de la périphérie flamande autour de Bruxelles. Si vous décidez en tant qu’acquéreur d’exécuter des travaux énergétiques conséquents dans le bien acquis, le taux des droits d’enregistrement sera dès lors de 1% (sous conditions).

Tableau récapitulatif – droit d’enregistrement – Première habitation

BruxellesWallonieFlandre
12,5%12,5%3% (sous conditions)
Abattement 200 000 EUR (sous conditions) Abattement 20 000 EUR (sous conditions) Pas d’abattement

Les conditions précitées sont reprises de manière simple. Nous vous conseillons de consulter votre notaire pour connaître toutes les conditions légales et pour obtenir un calcul détaillé des droits d’enregistrement.


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