À quoi devez-vous penser avant de mettre votre bien en location?
Marjorie Hoyaux
Vous avez décidé de mettre en location un bien que vous venez d’hériter ou d’acheter ? Très bien, mais cela ne s’improvise pas ! Voici quelques points auxquels vous devrez être attentif pour que tout se déroule au mieux si vous voulez établir un bail d’habitation…
Un logement irréprochable
Pour laisser à vos futurs locataires la meilleure impression possible, il est important de bien nettoyer les lieux (vitres, sols…). Lorsque les pièces sont vides, certaines petites imperfections deviennent beaucoup plus visibles : réparez donc aussi les fissures, petits coups, électricité défectueuse… Et veillez toujours à ce que les dispositifs de sécurité (détecteurs de fumée, extincteurs…) soient parfaitement en ordre et opérationnels.
Qui va gérer la location ?
Vous devez décider si vous gérez vous-même la location, ou si vous souhaitez faire appel à une agence professionnelle qui prendra généralement de 4 à 12% du montant de la location et se chargera en échange de trouver le locataire idéal, de collecter les loyers, d’effectuer les petites réparations (selon le contrat) et de prendre congé d’un locataire en cas de nécessité.
Si vous placez vous-même votre annonce de location, renseignez-vous sur les informations à communiquer obligatoirement. Celles-ci peuvent différer selon les Régions.
Prévenez votre compagnie d’assurances
Il est important de prévenir votre compagnie d’assurances que vous ne vivez pas/plus dans ce bien. Celle-ci vous fera parvenir le cas échéant un contrat ad hoc.
En effet, sauf dans certains cas, l’assurance habitation peut être aussi importante pour le locataire que pour le propriétaire.
Le locataire doit protéger sa responsabilité locative et couvrir sa responsabilité à l’égard des tiers. Mais il peut également être conseillé au propriétaire de souscrire à une assurance habitation même si celle-ci n’est pas obligatoire car l’assurance du locataire ne couvre que le bien en valeur réelle et pas en valeur à neuf.
A cela s’ajoute le fait que le locataire n’est pas toujours responsable des dommages causés à l’habitation. Mais dans certains cas, comme par exemple si le bien est situé dans un immeuble à appartements, le propriétaire bénéficiera généralement d’une police globale souscrite pour tout le bâtiment et dont les primes font partie des charges de la copropriété.
Par ailleurs, le propriétaire peut également souscrire à une assurance habitation avec abandon de recours contre le locataire. Concrètement, cela signifie que l’assurance habitation du propriétaire ne se retournera pas contre le locataire en cas de dommage couverts par l’assurance. Attention, cela ne signifie pas pour autant que le locataire ne doit plus s’assurer. Il est toujours responsable vis-à-vis des tiers.
Fixez votre loyer
Pour réussir votre investissement dans l’immobilier locatif, vous devez impérativement tenir compte du marché de la location dans votre ville. Y a-t-il plus d’offres que de demandes dans votre secteur ? Quelle est la fourchette des loyers pratiqués sur ce type de bien ? La vacance locative est-elle importante ? Les loyers évoluent-ils plutôt à la hausse ou à la baisse ?
Des études ont montré que ce ne sont pas ceux qui placent les loyers dans la fourchette haute qui obtiennent la meilleure rentabilité sur le long terme. Mieux vaut placer votre prix dans la moyenne, vous limiterez ainsi la vacance locative et les trop nombreux changements de locataires tout en retirant des revenus locatifs intéressants.
Dès que ce montant sera fixé, vous ne serez en principe plus en droit de le modifier pour toute la durée de la location. Vous pouvez tout au plus l'indexer annuellement.
Trouvez le locataire idéal
Il s’agit sans doute du point le plus crucial et déterminant.
Depuis la sixième réforme de l’état, certaines compétences ont été transférées aux Régions. Ces dernières ont adopté des règles visant notamment la protection des informations personnelles des candidats preneurs.
La Région Wallonne a par exemple prévu une liste limitative d’informations que le bailleur peut demander aux candidats preneurs. On y retrouve notamment la composition de ménage ainsi qu’une preuve de paiement des trois derniers loyers.
En Région Bruxelloise, il existe une liste similaire à laquelle s’ajoute notamment l’évaluation du montant ou l’estimation des ressources financières dont dispose le candidat preneur et ce, afin d’évaluer si ce dernier est en mesure d’assumer l’ensemble des obligations découlant du bail. Par contre, le bailleur ne peut pas questionner le candidat quant à l’origine ou la nature des ressources en question.
En Flandres, un bailleur ne pourra demander que les documents qui sont nécessaires pour vérifier si le candidat preneur pourra satisfaire à ses obligations contractuelles.
Il est donc important de se renseigner car les règles diffèrent selon la Région dans laquelle votre bien se situe.
N’oubliez cependant pas que la discrimination sur la base de l’âge, l’orientation sexuelle, l’état civil, la naissance, la religion, la conviction politique ou syndicale, la langue, l’état de santé, le handicap ou des caractéristiques physiques est punissable pénalement.
Un bon contrat de bail
Ici également, les obligations peuvent être différentes selon la Région dans laquelle est situé le bien. Certaines informations concernant la location doivent en outre être obligatoirement données avant la signature du contrat.
Si vous avez choisi de gérer vous-même la location, établissez un contrat de location (bail) pour protéger les deux parties. Pour que le bail soit en béton, il convient de dresser un état des lieux précis, avant de le signer et de le faire enregistrer.
L’état des lieux
L’état des lieux doit permettre d’éviter toute contestation au moment du départ de votre locataire et, le cas échéant, pour la libération totale ou partielle de la garantie locative. Ce document, daté et signé en deux exemplaires, sera joint au bail et en fera partie intégrante. Si vous ne passez pas par un professionnel, faites le ‘tour du propriétaire’ avec votre futur locataire et décrivez, pièce par pièce, l’état et les éventuelles dégradations que le bien présente déjà.
Le contrat de location (bail)
Si vous n’utilisez pas un contrat de location type, n’oubliez pas que les différentes réglementations régionales prévoient une série d’éléments qui doivent se retrouver dans le contrat. Il s’agit des éléments suivants :
- Identités et adresses des contractants : pour les couples, il faut les deux identités.
- Adresse du bien et description.
- Date de prise d’effet.
- Durée du bail : tout bail est d’office conclu pour 9 ans s’il ne mentionne pas d’indication de durée.
- Montant mensuel du loyer hors charge, numéro de compte du bailleur et date à laquelle ce compte doit être crédité.
- Montant et nature des charges éventuelles (eau, gaz, communs…).
- L’existence de compteurs individuels ou collectifs.
- Date du dernier certificat PEB ou le certificat PEB lui-même lorsqu’il est requis.
Il est également conseillé, bien que non-obligatoire, de mentionner d’autres éléments comme par exemple :
- Indexation : elle doit être prévue dans le bail pour être autorisée. Elle se fait une fois par an selon les dispositions légales.
- Garantie locative : elle doit figurer dans le contrat pour être exigible. Ses modalités doivent être précisées.
- Etat des lieux : la façon dont il sera effectué (par un expert ou les parties).
- Assurances et responsabilités : vous pouvez exiger que le locataire prenne une assurance en responsabilité locative et qu’il vous en fournisse la preuve.
Le bail doit être signé en deux exemplaires au moins : un pour vous et un pour votre locataire. Un troisième exemplaire sera nécessaire si vous faites enregistrer le bail par courrier.
Sources: immo.vlan.be, livios.be, immoweb.be, immobilier-danger.com, test-achats.be, belfius.be
