Online Banking

28 juni 2022

Aankoop van vastgoed: privé of via uw vennootschap?

Pieter Haine

Estate Planner

U hebt uw eigen bedrijf en hebt onlangs uw oog laten vallen op een prachtig onroerend goed … Sindsdien spoken er waarschijnlijk heel wat vragen door uw hoofd. Voor u het compromis tekent, is het belangrijk om de juiste vragen te stellen en u te omringen door experten (uw notaris, uw boekhouder, uw fiscalist of uw persoonlijke adviseur). In dit artikel overlopen we enkele vragen om een duidelijker beeld te vormen.

Schrijf je in op de nieuwsbrief

De eerste vraag is meteen al erg belangrijk.

Koop ik het vastgoed privé of via mijn bedrijf?

Er zijn verschillende opties:

  • een aankoop in onverdeeldheid (verdeling van de volle eigendom tussen uzelf en uw onderneming) met verschillende percentages, waarbij het klassieke scenario 99% en 1% blijft;
  • een aankoop in volle eigendom door uzelf of uw onderneming;
  • een splitsing van de eigendom zoals vruchtgebruik, erfpacht of opstalrecht ...;
  • de oprichting van een nieuwe vennootschapsstructuur en de inbreng van het privé verworven onroerend goed;
  • gezamenlijke aankoop met de kinderen (gesplitste aankoop, onverdeeldheid …).

Elk van die opties heeft zijn voor- en nadelen op zowel juridisch als fiscaal vlak. Het nieuwe goederenrecht biedt ook een aantal mogelijkheden. Het is daarom belangrijk om uw notaris tijdig bij deze gesprekken te betrekken.

De fundamentele vraag is dus hoe u het onroerend goed gaat verwerven. Daarbij moet rekening gehouden worden met uw beweegredenen voor de aankoop (het onroerend goed op lange termijn aanhouden, het later aan een derde verkopen, het binnen de familie houden of pure speculatie op korte termijn …), maar ook met de bestemming van het goed zelf. Het kan bijvoorbeeld gaan om een opbrengsteigendom, een pand dat louter voor de bedrijfsactiviteit zal worden gebruikt, een tweede woning, de gezinswoning, een pand dat gedeeltelijk ter beschikking van de bedrijfsleider wordt gesteld …

Twee aandachtspunten

Bij die analyse moeten twee aspecten bekeken worden, namelijk de fiscaliteit tijdens het aanhouden van het gebouw en wat er gebeurt bij de verkoop van het gebouw of de stopzetting van de vennootschap.

Vastgoed uit een vennootschap halen is vanuit fiscaal oogpunt over het algemeen een kostelijke zaak. Als uw uiteindelijke bedoeling is om het onroerend goed aan uw kinderen door te geven, zal de redenering heel anders zijn dan wanneer het uw bedoeling is de onderneming eenvoudigweg te liquideren of aan een derde te verkopen.

Vastgoed opnemen in een vennootschap dat niets met de exploitatie te maken heeft, zal het op termijn vaak moeilijker maken om een potentiële overnemer voor het bedrijf te vinden. Indien het daarentegen de bedoeling is de vennootschap aan de kinderen door te geven, blijft een schenking van aandelen fiscaal aantrekkelijker (schenkingsrecht tegen vaste tarieven) dan vastgoed te schenken. Opgelet, indien de vennootschap hoofdzakelijk uit onroerende activa bestaat, kan zij ook worden uitgesloten van bepaalde gunstregimes die zijn voorbehouden voor de overdracht van zogenaamde familiebedrijven (verlaging van de tarieven van de schenkings- en successierechten tot 0% of 3% naargelang de regio en onder bepaalde voorwaarden).

Eens duidelijk is wie en in welke verhoudingen er zal aangekocht worden, rijst de tweede vraag die minstens zo belangrijk is als de eerste.

Hoe ga ik dit onroerend goed financieren? Met eigen middelen of via een lening?

Ook hier zijn er verschillende opties die samenhangen met het antwoord op de eerste vraag.

Voor een aankoop als particulier

Voor een aankoop als particulier kunt u een hypothecair krediet aanvragen. Indien u reeds eigen middelen hebt of zult verkrijgen (bv. een groepsverzekering), dan kan een bulletkrediet ook een optie zijn. Die wordt terugbetaald zodra deze gelden ter beschikking komen. U zou uw bedrijf ook als hefboom kunnen gebruiken door een voorschot op de IPT te vragen of door die IPT in pand te geven. U zou zelfs de liquidatiereserves van de onderneming, die op geregelde tijdstippen naar uw privévermogen vloeien, kunnen gebruiken om privé meer terugbetalingscapaciteit te creëren.

Voor een aankoop via uw vennootschap

Indien u de aankoop eerder overweegt via uw vennootschap, dan kan die uiteraard ook een beroep doen op externe financiering: bij een bankinstelling of bij u als bestuurder/aandeelhouder via een rekening-courant. De terugbetalingscapaciteit van uw bedrijf en de beschikbare garanties (mandaat, hypotheek, inpandgeving van een beleggingsportefeuille, enz.) zullen uiteraard grondig moeten worden onderzocht.

Rest ons nog een derde en laatste belangrijke vraag.

Wat zijn de fiscale gevolgen van mijn keuze? Waar moet ik op letten?

Hoewel de verwerving van een onroerend goed via een vennootschap op het eerste gezicht een aantal fiscale voordelen kan opleveren (recuperatie van btw, afschrijvingen, aftrekbare interesten en diverse kosten …), heeft de onttrekking van een onroerend goed uit de vennootschap vaak een aanzienlijke fiscale kostprijs (onder meer belasting op de gerealiseerde meerwaarde, behoudens enkele uitzonderingen). Indien het onroerend goed wordt verhuurd, zullen de huuropbrengsten worden belast in de vennootschapsbelasting. Afhankelijk van de omstandigheden, het doel van het onroerend goed en de visie op middellange en lange termijn, kan de aankoop als particulier soms voordeliger zijn.

Zoals u ziet zijn er tal van vragen en mogelijke antwoorden, die altijd genuanceerd zijn en verder reiken dan eenvoudigweg ja of nee ... Wij kunnen u dus alleen maar aanraden om, alvorens u bepaalde stappen zet en aan dit nieuwe vastgoedproject begint, een beroep te doen op experten teneinde een beslissing te nemen met volledige kennis van zaken.

Wilt u zelf een vastgoedaankoop doen? Overloop dan zeker onze checklist met de vragen die u zich moet stellen voor u de sprong waagt.

 

Deze publicatie heeft een louter informatief karakter en verbindt geenszins de bank. Zij houdt geen rekening met uw persoonlijke situatie en kan in geen geval gelijkgesteld worden met een juridisch of fiscaal advies noch met een raad over financiële planning.Gezien de complexiteit van bepaalde operaties en hun implicaties op burgerrechtelijk en fiscaal vlak, raden wij u ten stelligste aan om uw notaris of persoonlijk adviseur te raadplegen.

Blijf op de hoogte

Schrijf u hier in voor onze nieuwsbrief. Zo blijft u altijd op de hoogte van de Nagelmackers-producten en diensten die voor u relevant zijn.

U kunt uw toestemming altijd intrekken via ‘uitschrijven’ onderaan onze e-mails of zoals toegelicht in onze Privacyverklaring. Meer informatie over o.a. de verwerking en bescherming van uw persoonsgegevens en de rechten die u daarbij hebt (zoals uw recht op inzage, correctie ...), vindt u in onze Privacyverklaring.

Wat is uw doelstelling? Praat erover met een Nagelmackers-adviseur. Samen stelt u een strategie op die u naadloos naar uw bestemming brengt.

Maak een afspraak