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5 décembre 2018

Quelles sont les conséquences fiscales d’un achat scindé ?

Sophie Slits

Estate Planner

Acheter un bien immobilier peut se faire par le biais d’un achat scindé de la nue-propriété et de l’usufruit. 

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Lors d’un achat scindé entre par exemple des parents et leurs enfants, les parents achètent l’usufruit du bien et les enfants, la nue-propriété. Cela permet aux parents de conserver la jouissance du bien durant leur vie ou d’en percevoir les éventuels revenus locatifs. Au moment de leur décès, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires.

C’est donc un moyen intéressant d’investir un capital qui sort de la succession des parents et passe outre les droits de succession ! Mais vu qu’il s’agit d’une solution intéressante, l’administration fiscale la tient à l’œil…

Aujourd’hui, un achat scindé est libre de droits de succession dans les trois Régions. Concrètement, que faut-il savoir ?

Une présomption réfragable

Au décès de l’usufruitier, l’administration fiscale considère que le bien immeuble est présent en pleine propriété dans la succession de l’usufruitier. Cette présomption peut être renversée en démontrant que le nu-propriétaire a acquis la nue-propriété au moyen de ses avoirs propres.

Comment se déroule un achat scindé ?

Les parents et les enfants signent ensemble la convention d’achat et y mentionnent clairement leur qualité d’usufruitier ou de nu-propriétaire.

Ensuite, les parents paient la quotité d’usufruit avec leurs propres avoirs et les enfants paient  également la quotité de nue-propriété avec leurs propres avoirs.

La valeur de l’usufruit varie en fonction de l’âge de l’usufruitier : plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, et inversement.

Il est fréquent que les enfants ne disposent pas de fonds propres suffisants pour payer la nue-propriété ou n’ont pas la capacité financière d’obtenir un crédit. Les parents leur donnent alors souvent les fonds nécessaires pour payer la nue-propriété.

Une donation non-enregistrée, c’est désormais possible !

L’achat scindé pour organiser sa succession a fait couler beaucoup d’encre ces dernières années.
Selon la position adoptée par l’administration fédérale et l’administration fiscale flamande (Vlabel), (cette dernière a entretemps été annulée par le Conseil d’Etat), l’achat scindé précédé d’une donation mobilière par les parents usufruitiers en faveur des enfants nus-propriétaires était exempt de droits de succession pour les enfants nus-propriétaires au décès des parents usufruitiers dans 2 situations :

  • lorsque la donation mobilière préalable a été enregistrée et soumise aux droits de donation.
  • lorsque le donataire peut prouver qu’il dispose librement des avoirs reçus.

En juin 2018, le Conseil d’Etat a annulé la position de Vlabel. 

Cela signifie qu’en Flandre, une donation faite à un enfant pour payer la nue-propriété ne doit plus être enregistrée (c.-à-d. ne doit plus être soumise aux droits de donation) pour pouvoir être une preuve contre la présomption légale.

L’annulation par le Conseil d’Etat a une incidence également pour les   résidents wallons et bruxellois qui peuvent eux aussi  utiliser la donation non-enregistrée lors d’un achat scindé.

Des droits de succession ne sont pas dus sur la donation faite pour payer la nue-propriété pour autant qu’il y ait plus de 3 ans entre le don et le décès du donateur. Il est bien entendu toujours possible de payer des droits de donation immédiatement ou durant le délai de 3 ans.

Posez vos questions

Vous envisagez un achat scindé ? Tenez compte des aspects civils et fiscaux de l’achat dans le chef des deux parties ! Et n’hésitez pas à poser toutes vos questions relatives à la planification successorale à nos estate planners.

Découvrez ce que l’Estate Planning  peut vous offrir ou posez immédiatement votre question. Pour convenir d’un entretien avec l’un de nos estate planners, contactez votre conseiller  ou passez dans l’une de nos agences .

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