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17 juin 2021

Comment une seconde résidence est-elle imposée en France ?

Solange Saghbini

Senior Tax Advisor

Sa proximité et son agréable météo font de la douce France un pays idéal pour une seconde résidence... Si vous êtes propriétaire d’une seconde résidence en France, vous devrez bien entendu vous acquitter là-bas de différents impôts et taxes, puisque la France dispose d’un pouvoir d’imposition par rapport aux biens immeubles situés sur son territoire.

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Mais qu'en est-il en Belgique ? Devrez-vous encore payer d’autres impôts sur votre résidence secondaire à l'étranger ? Nous examinons ici la situation du point de vue de l’impôt des personnes physiques. Ce qui est exposé ci-dessous vaut évidemment pour toutes les secondes résidences situées dans des pays avec lesquels la Belgique a signé des conventions préventives de double imposition et pas uniquement pour la France.

Quel est le principe ?

En tant que résident fiscal belge soumis à l’impôt des personnes physiques, vous êtes tenu de déclarer l’ensemble de vos revenus immobiliers (sauf pour votre habitation propre), peu importe la situation du bien immeuble (qu’il soit donc en Belgique ou à l’étranger) et l’usage de ce bien immeuble (seconde résidence, location…). Cette imposition interviendra parfois sur un revenu dit ‘fictif’. En principe, les revenus immobiliers étrangers sont exonérés mais sous réserve de progressivité. Nous y reviendrons plus loin.

Une seconde résidence en Belgique

Lorsque vous êtes propriétaire d’une seconde résidence en Belgique, que celle-ci soit louée ou non à des particuliers, vous devez déclarer le revenu cadastral du bien. Vous êtes alors imposé de manière forfaitaire sur le revenu cadastral indexé et majoré de 40%.

Ce revenu cadastral indexé majoré de 40% sera considéré comme un ‘revenu immobilier’.

Ce calcul sera opéré par les autorités fiscales en charge du traitement de votre déclaration.

Vous devrez donc uniquement mentionner ce revenu cadastral non indexé.

Pour l’exercice d’imposition 2021 (année de revenus 2020), le coefficient d’indexation du revenu cadastral est fixé à 1,8492. Ainsi, un revenu cadastral de base de 1 000 euros correspond, après indexation et majoration, à 2 588,88 euros de revenus imposables.

Pour l’exercice d’imposition 2021 (année de revenus 2020), le coefficient d’indexation du revenu cadastral est fixé à 1,8492. Ainsi, un revenu cadastral de base de 1 000 euros correspond, après indexation et majoration, à 2 588,88 euros de revenus imposables.

Une seconde résidence à l'étranger (non louée)

La manière de déclarer ces revenus immobiliers a quelque peu changé. Nous faisons le point avec vous ci-dessous.

Revenus 2020– Exercice d’imposition 2021 (déclaration à introduire cette année donc)

Jusqu’à l’exercice d’imposition 2021 (revenus 2020), vous deviez reprendre ces ‘revenus immobiliers’ dans votre déclaration annuelle à l’impôt des personnes physiques en mentionnant la valeur locative de ce bien qui correspond au loyer ‘brut moyen annuel’ estimé si le bien avait été mis en location.

Le montant imposable correspondait alors à cette somme diminuée automatiquement de 40% de charges forfaitaires. Utiliser la ‘valeur locative cadastrale’ brute (pour la France) ou ‘valor cadastral’ (Espagne) était admis par les autorités fiscales.

Ainsi, les revenus de biens immobiliers situés à l’étranger (dans un pays avec convention préventive de double imposition) n’étaient, en principe, pas ‘imposés’ comme tels en Belgique mais entraient en ligne de compte pour déterminer votre ‘charge fiscale globale’, votre taux moyen d’imposition. On appelle cela la ‘réserve de progressivité’.

Revenus 2021 - Exercice d’imposition 2022 (déclaration à introduire l’an prochain)

A compter de l’exercice d’imposition 2022 (revenus 2021), suite à la pression de l’Europe, il en ira autrement que par le passé. La taxation de ces revenus immobiliers sera mise en ligne avec celle des secondes résidences situées en Belgique.

En effet, la Cour de Justice de l’Union européenne s’est prononcée sur la différence de traitement fiscal entre une seconde résidence située à l’étranger et en Belgique, dans le chef d’un résident fiscal belge. Elle a ainsi estimé que la Belgique portait atteinte à la libre circulation des capitaux étant donné que la valeur locative pour un bien situé à l’étranger (non loué) ou le loyer effectif de ce bien (loué) est généralement supérieur à la base imposable forfaitaire pour un bien situé en Belgique (loué ou non), différence de traitement pouvant être de nature à dissuader des résidents fiscaux belges d’investir à l’étranger.

Désormais, la taxation de ces biens passera donc elle aussi par le revenu cadastral et ce, comme pour les biens immobiliers situés en Belgique. Il ne sera donc plus possible de déduire des charges forfaitaires ou des impôts étrangers. En pratique, pour ces biens immobiliers situés à l’étranger, qu’ils soient loués ou non, le revenu immobilier correspondra au revenu cadastral majoré de 40%.

Les intérêts liés au financement de ces biens immobiliers sont déductibles.

L’impact fiscal de ce changement sera toutefois très limité puisqu’en principe, ces revenus restent exonérés sous réserve de progressivité.

Concrètement, l’administration fiscale attribuera elle-même un revenu cadastral à ces biens immobiliers situés à l’étranger et détenus par un résident fiscal belge. Pour ce faire, elle se basera sur la valeur locative nette des biens immeubles en 1975 et si elle ne dispose pas de données suffisantes, le RC sera égal à 5,3% de la valeur vénale actuelle multipliée par un facteur de correction en fonction de l’année de l’acquisition.

Si vous possédiez déjà ces biens et que vous les avez donc logiquement mentionnés dans vos déclarations à l’impôt des personnes physiques antérieures, l’administration fiscale vous contactera automatiquement dans le courant de l’année 2021 pour recueillir les données pertinentes à l’établissement de ce revenu cadastral.

Si ce n’était pas le cas (acquisition récente après le 31.12.2020 ou non-déclaration antérieure), il vous revient de déclarer ces biens spontanément à l’administration de la documentation patrimoniale en renseignant notamment les données de l’immeuble et sa valeur vénale actuelle. En l’absence de déclaration, des amendes automatiques sont prévues.

Enfin, l’administration fiscale a annoncé qu’elle entend attribuer ces revenus cadastraux pour le 1er mars 2022 au plus tard… autant dire que son projet est ambitieux !

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