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22 juillet 2019

Comment une seconde résidence est-elle imposée en France ?

Sandrine Geirnaert

Estate Planner

Sa proximité et son agréable météo font de la douce France un pays idéal pour une seconde résidence... Si vous êtes propriétaire d’une seconde résidence en France, vous devrez vous acquitter là-bas de différents impôts et taxes. Mais qu'en est-il en Belgique ? Devrez-vous encore payer d’autres impôts sur votre résidence secondaire à l'étranger ?

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Nous examinons la situation du point de vue de l’impôt des personnes physiques d'une part, et des droits de succession et de donation en cas de transfert de patrimoine d'autre part.

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Seconde résidence en France et impôt des personnes physiques

En tant que résident belge, vous êtes tenu de déclarer l’ensemble de vos revenus, qu’ils soient d’origine belge ou étrangère. Ce principe vaut aussi pour le revenu fictif lié à votre seconde résidence.

Seconde résidence en Belgique

Lorsque vous êtes propriétaire d’une seconde résidence en Belgique, vous devez déclarer le revenu cadastral du bien. Vous êtes imposé de manière forfaitaire sur le revenu cadastral indexé et majoré de 40%. Pour l’exercice d’imposition 2020 (revenus de 2019), un revenu cadastral (de base) de  1 000 EUR correspond ainsi à un revenu imposable de 2 552,20 EUR.

Seconde résidence à l'étranger

Si vous possédez une seconde résidence à l’étranger, vous devez en principe déclarer la valeur locative du bien même si celui-ci n’a été donné en location à aucun moment dans l’année. Cette valeur locative correspond au ‘loyer brut moyen annuel qui, en cas de location, aurait pu être recueilli au cours de la période imposable compte tenu des usages du pays de la situation du bien’.

Le montant imposable ou ‘valeur locative nette’ est égal au montant déclaré réduit automatiquement de 40% de charges forfaitaires.

Sur la base de la plupart des conventions préventives de la double imposition, ce revenu est exonéré en Belgique mais doit être pris en compte pour déterminer l’impôt dû sur vos autres revenus. On parle dans le jargon de ‘réserve de progressivité’.

Discrimination au sein de l’Union européenne

Dans le cadre d’un litige portant sur la détermination du revenu imposable pour une seconde résidence située en France, la Cour d’Appel d’Anvers a sollicité il y a quelques années l’avis de la Cour européenne de justice sur la différence de traitement fiscal entre une seconde résidence située à l’étranger et en Belgique.

La Cour a estimé que la Belgique portait atteinte à la libre circulation des capitaux vu que la valeur locative pour un bien situé à l’étranger est généralement supérieure à la base imposable forfaitaire pour un bien situé en Belgique.

Acquérir une seconde résidence située dans un autre état membre plutôt qu’en Belgique peut donc avoir pour conséquence une taxation plus élevée des revenus en Belgique !

La justice et le fisc belges du côté des contribuables

Dans le litige soumis à la Cour d’Appel d’Anvers évoqué plus haut, l’Administration a admis comme base imposable la valeur locative forfaitaire utilisée par le fisc français pour le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Elle a tenté de lui appliquer le coefficient de revalorisation de 40% prévu pour les biens situés en Belgique mais n’a pas été suivie par le juge. En outre, la Cour a reconnu au contribuable le droit de déduire de la valeur locative française les impôts établis à son nom et payés en France.

En pratique

  • Vous êtes propriétaire ou usufruitier d’une maison de vacances non donnée en location et située en France (ou ailleurs au sein de l’Union Européenne) ?

    Sur la base d’une circulaire administrative de 2016, vous pouvez déclarer le revenu fictif que le fisc étranger a expressément fixé pour l’application de sa propre législation fiscale. Dans la mesure, bien entendu, où déclarer une valeur locative estimée aurait pour conséquence une imposition plus lourde de vos autres revenus.

    Si votre seconde résidence se situe en France, le revenu à déclarer correspond à la ‘valeur locative cadastrale’ utilisée pour la détermination de la taxe foncière. Attention, pour le calcul de cette taxe, la base d’imposition mentionnée sur le justificatif fourni par l’administration française mentionne une valeur locative cadastrale nette, c’est-à-dire diminuée de frais forfaitaires de 50%. Vous devez déclarer le montant brut et donc, multiplier par 2 le montant repris sur le justificatif.

    Et lorsque la taxe foncière a bien été établie à votre nom et que vous l’avez effectivement payée, vous pouvez ensuite la déduire vous-même du montant à mentionner dans votre déclaration.

    Si votre seconde résidence se situe dans un autre pays de l’Union Européenne, le même raisonnement s’applique. Vous pouvez donc déterminer le revenu imposable sur la base de la ‘WOZ-waarde’ aux Pays-Bas, de la ‘valor casdastral’ en Espagne ou encore de la ‘rendita cadastrale’ en Italie.
     
  • Quel revenu déclarer si votre bien n’est loué qu’une partie de l’année ?
    Vous cumulez au prorata le loyer brut effectivement perçu (pour les périodes de location) et la valeur locative brute.

Seconde résidence en France et transmission du patrimoine

Si vous détenez une seconde résidence en France, quel est le pays habilité à percevoir les droits de succession ? Et quel est le pays habilité à percevoir les droits de donation en cas de donation ?

Doubles droits de succession

Au moment où la succession d'un résident belge s'ouvre, ses héritiers devront s'acquitter de droits de succession sur tout son patrimoine. Et donc, pas uniquement sur les biens détenus en Belgique mais aussi sur les biens situés à l'étranger, tels qu'une seconde résidence en France. La France appliquera elle aussi une imposition vu que la maison de vacances se situe sur son territoire.

Pour alléger cette double imposition, il est possible de déduire les impôts payés à l'étranger des droits de succession dus en Belgique. Ce montant est toutefois plafonné aux droits de succession belges dus sur le bien immobilier étranger en question.

Simples droits de donation

Imaginez que vous décidiez de donner votre maison de vacances en France à vos enfants pour alléger l'héritage et donc, les droits de succession. Où faudra-t-il payer les droits de donation ?

Dans pareille hypothèse, seule la France est habilitée à percevoir les droits de donation en cas de donation. Il n'y a donc pas de double imposition sur une donation !

A combien s'élèvent les droits de donation en France ?

En France, les droits de donation sont calculés par donateur et par donataire. Tous les 15 ans, chaque enfant a droit à un abattement à concurrence de  100 000 EUR, et cela pour chaque donation faite par chaque parent. L'abattement implique que cette partie de la donation est exonérée d'impôts.
 

Les tarifs suivants sont appliqués en France sur la donation en ligne directe :

Part imposable après abattement Tarif applicable
Moins de 8 072 EUR 5%
Entre 8 072 et 12 109 EUR 10%
Entre 12 109 et 15 932 EUR 15%
Entre 15 932 et 552 324 EUR 20%
Entre 552 324 et 902 838 EUR 30%
Entre 902 838 et 1 805 677 EUR 40%
Plus de 1 805 677 EUR 45%

La donation en France a-t-elle un impact lors d'une donation ultérieure en Belgique ?

La donation en France n'a pas d'impact en cas d'éventuelle donation ultérieure en Belgique. La valeur du bien immobilier donné en France ne joue aucun rôle pour déterminer le tarif de donation d'application en Belgique.

Que cette donation en France ait eu lieu endéans les 3 ans ou non, ce que l'on appelle 'la réserve de progressivité' ne joue pas de rôle en Belgique au niveau des droits de donation ni au niveau du droit de succession.

Donation avec réserve d'usufruit

Vous pouvez aussi envisager de donner la maison de vacances en France avec réserve d'usufruit. Vos enfants obtiennent dans ce cas la nue-propriété mais en tant qu' usufruitier, vous conservez le droit d'utiliser l'habitation ou de la louer (usufruit).

En cas de donation avec réserve d'usufruit, les droits de donation français sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété. La valeur de la nue-propriété est égale à la valeur de la pleine propriété réduite de la valeur de l'usufruit.

Ceci est différent en Belgique. Lors d'une donation avec réserve d'usufruit, les droits de donation sont toujours calculés sur la valeur de la pleine propriété. En France, la base imposable est donc inférieure à celle de la Belgique.

Vous trouverez ci-dessous un tableau pour déterminer la valeur de l'usufruit.

Age de
(usufruitier)
          à           Valeur
nue-propriété
Valeur
usufruit
0 20 10% 90%
21 30 20% 80%
31 40 30% 70%
41 50 40% 60%
51 60 50% 50%
61 70 60% 40%
71 80 70% 30%
81 90 80% 20%
91 ... 90% 10%

 

Exemple

Imaginons que la maison de vacance des Dupont  a une valeur de 600 000 EUR. Ils ont tous les deux 72 ans. Ceci signifie que leur usufruit a une valeur de 30%, à savoir  180 000 EUR. Ils donnent à leurs deux enfants la nue-propriété, à savoir 420 000 EUR (= 600 000 -  180 000). Concrètement, cela signifie que chaque enfant reçoit de chaque parent une donation d'une valeur de 105 000 EUR. Vu que chaque enfant a en outre droit à un abattement de 100 000 EUR par parent, cela implique qu'il sera imposé deux fois sur 5 000 EUR. Chaque enfant devra donc payer 500 EUR de droits de donation au total. Il faut encore tenir compte des honoraires du notaire français.

Et si les usufruitiers venaient à décéder ?

Le décès ultérieur des donateurs aura pour conséquence l'extinction de leur usufruit. Les enfants deviendront plein propriétaires. En principe, cela ne donnera lieu à des droits de succession ni en France, ni en Belgique.

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